Printemps 2026 : faut‑il encore acheter dans le neuf avec des taux élevés ?

Les taux dépassent encore les 3,5 %, les notaires parlent de marché grippé, et pourtant les programmes de logements neufs sortent toujours de terre. Au printemps 2026, faut‑il vraiment lancer son projet d'achat dans le neuf, résidence principale ou investissement locatif, alors que tout le monde semble attendre une baisse hypothétique ?

Printemps 2026 : un marché qu'on caricature trop facilement

Si l'on croit certains titres de presse, l'immobilier serait devenu un champ de ruines. En réalité, la situation est plus nuancée, et surtout très différente selon que l'on parle d'ancien ou de neuf, de Paris ou d'une ville moyenne, de résidence principale ou d'investissement.

Les chiffres de la Banque de France et des réseaux de courtage montrent une stabilisation des taux depuis fin 2025, après la vague de hausse 2022‑2024. On est loin des 1 %, bien sûr, mais on n'est plus non plus dans la spirale infernale. Résultat : des dossiers qui repassent, timidement, dans les tuyaux des banques.

Et c'est précisément là que les projets bien construits font la différence. Ceux qui arrivent avec un vrai montage, une capacité d'endettement maîtrisée, un bien cohérent. C'est le cœur de l'approche décrite sur notre page Financement : il ne s'agit plus de "démarcher des banques", mais de mettre en scène un dossier solide, argumenté, que le banquier ne peut pas balayer d'un revers de main.

Résidence principale : pourquoi le neuf garde des arguments très solides

Le confort thermique n'est plus un luxe, c'est une nécessité budgétaire

Depuis deux hivers sous tension énergétique, les ménages ont compris que la performance du logement n'est pas un détail décoratif. Entre un appartement neuf en RE2020 bien isolé et un ancien mal rénové, la facture de chauffage peut faire varier de plusieurs centaines d'euros par an le reste à vivre d'un foyer. À l'échelle d'un crédit sur 25 ans, c'est loin d'être anecdotique.

Autrement dit : accepter un taux de crédit légèrement plus élevé pour un bien qui coûte beaucoup moins cher à faire vivre n'est pas forcément une mauvaise opération. Encore faut‑il oser raisonner en coût global, et pas seulement en taux affiché. C'est exactement ce que nous faisons dans nos simulations avec le courtier partenaire de 2G Consulting.

Un timing de printemps loin d'être idiot

Le printemps 2026 arrive avec un léger rebond d'activité, mais un stock de logements neufs toujours famélique. Beaucoup de promoteurs ont annulé ou retardé des opérations ces dernières années ; ceux qui livrent aujourd'hui sont souvent ceux qui ont tenu bon sur des emplacements de qualité.

Résultat : sur certains programmes en Île‑de‑France ou dans les grandes métropoles, les arbitrages sont plus ouverts qu'en 2019. Les promoteurs n'afficheront pas "‑15 %" en vitrine, mais ils sont prêts à discuter fermement sur des options, des frais, parfois sur le prix lui‑même. Un acquéreur bien préparé, accompagné par un professionnel qui connaît les acteurs, arrive aujourd'hui à obtenir des concessions qu'il n'aurait jamais eues il y a cinq ans.

C'est là que notre position "ni juge ni partie", décrite dans Notre métier, prend tout son sens : nous n'avons aucun intérêt à pousser tel ou tel programme si les conditions ne sont pas alignées avec votre projet.

Investir au printemps plutôt qu'attendre "la baisse des taux"

La fausse bonne idée d'attendre que tout soit parfait

L'argument le plus entendu depuis 2024 est d'une simplicité désarmante : "j'attends que les taux redescendent". Sous‑entendu : à 2 %, j'achèterai. Sauf que le marché n'a jamais fonctionné comme un tableau Excel figé. Si les taux redescendent significativement, il y a fort à parier que :

1. La demande repartira en flèche.
2. Les prix repartiront à la hausse sur les bons emplacements.
3. La capacité de négociation face aux promoteurs s'évaporera.

Autrement dit, le couple prix + taux pourrait ne pas être plus favorable qu'en 2026. Pire : vous aurez perdu deux ans de capital remboursé, deux ans de loyers encaissés (pour un investissement locatif), et peut‑être deux ans à subir un logement mal adapté à votre vie actuelle.

Un exemple très concret à Marseille

Imaginons un T3 neuf à 310 000 € dans une résidence bien placée à Marseille, ciblant un couple primo‑accédant. Avec un taux à 3,7 % sur 25 ans en 2026, la mensualité (hors assurance) peut sembler rude. Mais ce couple :

• vend ou quitte une location à 1 150 € par mois dans l'ancien mal isolé ;
• réduit sa facture énergétique grâce à la performance du neuf ;
• gagne en confort de vie (agencement, extérieur, stationnement) ;

Dans les simulations que nous voyons passer au quotidien, l'écart réel de reste à vivre, une fois tout mis bout à bout, est souvent beaucoup plus faible qu'attendu. Parfois, il est même neutre, surtout si l'on intègre une renégociation de crédits existants ou un regroupement intelligent via le partenariat décrit sur Financement.

Actualité 2026 : durcissement réglementaire, le vrai game changer

Ce qui change vraiment la donne au printemps 2026, ce n'est pas seulement le niveau des taux, c'est le durcissement progressif de la réglementation sur les passoires thermiques. La montée en puissance des interdictions de louer les logements mal classés pousse de nombreux propriétaires à vendre dans l'urgence ou à se lancer dans des travaux lourds qu'ils ne maîtrisent pas.

Face à cela, le neuf apparaît comme un refuge rationnel. L'Agence de la transition écologique et de multiples observatoires du logement en Île‑de‑France soulignent déjà que les biens performants énergétiquement résistent mieux à la baisse des prix et à l'allongement des délais de vente. Rien d'étonnant : les locataires et les acheteurs sont en train de réapprendre la valeur de la sobriété énergétique.

Pour suivre ces évolutions, on peut par exemple consulter les analyses publiées régulièrement sur le site de l'ANIL, qui documente très bien les effets de la politique énergétique sur le parc locatif.

Comment présenter un dossier crédible à sa banque en 2026

Les banques n'ont pas "fermé le robinet" au hasard ; elles ont resserré les critères. Ce n'est pas agréable, mais c'est factuel. Pour que votre dossier passe, il doit être pensé comme un dossier de financement d'entreprise : structuré, argumenté, anticipé. C'est précisément l'approche mise en avant sur notre page Financement.

1. Nettoyer le passif avant de se présenter

Crédits à la consommation, découvert récurrent, petits prêts voiture ou travaux mal négociés... Tout cela nuit à la lisibilité de votre profil. Avant de déposer un dossier d'achat dans le neuf, il peut être pertinent d'étudier un rachat ou un regroupement de crédits pour clarifier votre structure d'endettement.

Nos partenaires courtiers, tous issus du circuit bancaire, travaillent justement sur ce type de pré‑nettoyage, décrit dans la section "Rachat et regroupement de crédits" de la page Financement. C'est un travail moins spectaculaire qu'une grande annonce gouvernementale, mais infiniment plus efficace pour faire passer un projet.

2. Montrer que le bien choisi est rationnel

Un T2 surcoté dans un secteur douteux, un lointain T4 sans transport pour un couple sans enfants : ce sont des signaux faibles que les banques voient immédiatement. À l'inverse, un programme cohérent, avec un loyer prévisionnel solide s'il s'agit d'un investissement, ou un besoin résidentiel évident, rassure le banquier.

C'est là que notre connaissance fine des programmes neufs prend tout son intérêt : nous savons distinguer ce qui fait sens patrimonialement de ce qui n'est qu'une jolie plaquette marketing.

Et pour l'investissement locatif, le printemps est‑il le bon moment ?

La saisonnalité n'est pas un détail

En locatif, la saison compte. Acheter au printemps 2026 pour une livraison dans 18 à 24 mois, c'est très souvent viser une mise en location entre la rentrée 2027 et le premier semestre 2028, c'est‑à‑dire en plein cœur des pics de mobilité (étudiants, mutations professionnelles, recompositions familiales).

Sur des marchés tendus comme Paris, la petite couronne, Nantes, Bordeaux, Lyon, Toulouse ou Montpellier, cette fenêtre de mise en location n'a rien d'anodin : c'est là que se jouent les meilleurs profils de locataires, les durées de vacance les plus courtes et les loyers les plus fluides.

La gestion locative, un levier décisif en période de tension

En 2026, ce n'est plus le moment d'improviser la gestion de son bien "entre deux réunions Zoom". Les risques d'impayés, de contentieux, de mauvaise rédaction de bail ou de clouage au pilori sur les réseaux sociaux en cas de manquement légal ne sont pas théoriques.

C'est pour cela que nous mettons en avant, sur la page Gestion immobilière, notre partenariat avec Quiétis Gestion : garanties loyers impayés, prise en charge des frais de procédures, gestion technique et administrative... Ce n'est pas un luxe, c'est une couche de sécurité devenue presque indispensable.

Quand faut‑il réellement attendre ?

Il existe malgré tout des situations où nous disons clairement "attendez" :

• vous êtes à la limite extrême d'endettement, avec un emploi instable ;
• vous n'avez aucune épargne de sécurité, même minimale ;
• vous n'avez pas encore clarifié vos objectifs (rester en France, partir à l'étranger, changer de métier dans 2 ans...).

Dans ces cas‑là, notre rôle n'est pas de vous pousser dans un projet fragile, mais de structurer un plan à 12‑24 mois : reconstitution d'épargne, assainissement des crédits, réflexion plus globale avec notre partenaire en gestion de patrimoine. Acheter dans le neuf n'est pas une fin en soi ; c'est un outil. Un très bon outil, à condition qu'il s'inscrive dans une trajectoire cohérente.

Ne laissez pas un graphique de taux décider à votre place

Au printemps 2026, la tentation de "rester sur le banc" est grande. Mais un projet de résidence principale ou d'investissement immobilier neuf ne se résume pas à une case taux. Il parle de votre manière d'habiter, de vous projeter, de préparer votre retraite, de transmettre quelque chose de solide plutôt qu'un simple livret A bien rangé.

Si vous hésitez, le plus raisonnable n'est pas d'attendre une baisse dont personne ne connaît la date, mais de faire un diagnostic honnête de votre situation. C'est précisément l'objet de notre première rencontre : passer en revue votre projet, vos chiffres, vos peurs aussi, et voir si le neuf est une réponse pertinente - maintenant, ou un peu plus tard.

Vous pouvez initier cette réflexion dès aujourd'hui en nous contactant depuis la page d'accueil ou en venant directement au 142 rue de Rivoli à Paris. Ensuite seulement, nous parlerons de programmes, de plans et de taux. Dans cet ordre‑là, et pas l'inverse.